Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 maart 2019

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 130 ha groot, waarvan circa 60 ha netto uitgeefbaar bestemd is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het grondgebied in de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn allerlei afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategoriën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en diverse afspraken over grondwallen en bufferzones. Ook als gevolg van flora en fauna zijn er beperkingen aan het gebied. Vereisten zoals ecologische zones, bescherming van soorten en dergelijke beperken de mogelijkheden en vragen ruimte om de bedrijfsontwikkeling mogelijk te maken.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is inmiddels ook bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc).

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Ook zijn de twee windmolens direct aangesloten op het terrein en zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van LNG/CNG en waterstof als brandstof voor mobiliteit en naar opslag van energie in batterijsystemen. Doelstelling is om een toekomstvast bedrijvenpark te realiseren die over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerent is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Binnen het Exploitatieplan zijn een 5-tal eigenaren aanwezig. De gemeente Deventer heeft 50% in eigendom, met name in het oostelijke deel. Het exploitatieplan welke door de raad is vastgesteld gaat uit van zelfrealisatie: iedere eigenaar gaat zelf bouwrijpmaken, klanten werven en/of zelf bouwen. Tot nu toe, 2019, heeft geen van de andere eigenaren enige activiteiten ontplooid tot realisatie.

• Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitplan en   grondexploitatie (Raad, november 2009);
• Realisatieovereenkomst oostelijke ontsluiting met ProRail (B&W, 30 maart 2010);
• Bestuurlijke overeenkomst met RWS oktober 2010;
• Overeenkomst met waterschap mbt grondoverdracht en beheer en onderhoud voor de verlegde Dortherbeek binnen plangebied (B&W december 2010);
• Overeenkomst met waterschap met betrekking tot de persleiding is vastgesteld door college op 18 september 2012;
• Op 18 juli 2012 heeft raad ingestemd met nieuw ontwerp exploitatieplan, 1e partiële herziening bestemmingsplan.;
• College heeft ingestemd met gunning voor onderdoorgang en bouw- en woonrijp maken Fase 1 op 4 december 2012. De raad is op 12 december 2012 vertrouwelijk geïnformeerd. Er waren geen bezwaren tegen de voorgestelde gunningen;
• Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor de ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
• De raad heeft op 27 februari 2013 ingestemd met het bestemmingsplan en exploitatieplan Windturbines Kloosterlanden;
• Zitting bij de Raad van State (2 beroepen) is geweest op 13 maart 2013. Positieve uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan Bedrijvenpark A1, 1e partiele herziening, mei 2013;
• Vaststelling niet-structurele herziening Exploitatieplan door raad, september 2013;
• Collegebesluit aankoop gronden PO Epse, november 2013 en Raadsmededeling hierover december 2013;
• Collegebesluit vaststelling herziening ontwerp BP, BKP, EP en Grex (oktober 2014);
• Collegebesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (januari 2015);
• Raadsbesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (maart 2015);
• Vertrouwelijke bijpraatsessie raad over voortgang (september 2015);
• Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
• Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekingen vastgesteld, in 2016 en 2017. Jaarrekening proces 2018 loopt.

Gevraagde besluitvorming 2019/2020

• Ontwikkeling westelijke deel. In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen dat het westelijke deel in ontwikkeling wordt genomen. Gezien de toenemende vraag van grote ruimtevragers en gezien het feit dat de gemeente geen directe sturing heeft op het westelijke deel vraagt de ontwikkelstrategie om herijking.
• Er wordt gestart met de opzet van een gewijzigd bestemmingsplan en exploitatieplan. De raad zal gevraagd worden deze plannen vast te stellen.

De verkoop van de gemeentelijke gronden in Oost is in volle gang. De gemeente Deventer heeft tot nu toe voor ruim 14,3 ha verkocht waarvan 6,5 ha in 2018.

Per maart  zijn in 2019 de volgende koopovereenkomsten getekend:

• Alpac, extra kavel:   984 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 11-03-2019);
• Hortilife, extra kavel:   2.000 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 08-03-2019);
• Projectbouw Twello:   2.458 m2 (passering gepland in Q2-2019).

In totaal zijn er in 2019 (stand begin maart) voor circa 0,55 ha aan nieuwe overeenkomsten getekend. Daarnaast zijn er per begin maart voor 11,6 ha aan betaalde reserveringen. Met meerdere partijen wordt gesproken over nieuwvestiging in het oostelijke en westelijke deel. Partijen die belangstelling hebben voor het westelijke deel worden teleurgesteld met de mededeling dat west nog niet in ontwikkeling is.
Er is dringend behoefte aan een nieuw BP en EP. De exploitatiebijdragen zoals in het EP uit 2014 zijn verouderd. Hierdoor wordt uitgifte bemoeilijkt. Ook de aanpassingen als gevolg van het tracébesluit verbreding A1 dient in het nieuwe BP opgenomen te worden. Beide plannen worden in 2019 opgepakt.

Scenario’s west.

• Ten behoeve van de ontwikkeling van het westelijke gedeelte van A1 Bedrijvenpark is de ontwikkelstrategie geanalyseerd en uitgewerkt. In het voorjaar van 2019 zullen deze aan het college en de raad worden voorgelegd ter besluitvorming.

Scope

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Behoeft aandacht

Bedrijvenpark A1 is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van  €27,6 miljoen (verwachte uitkomst jaarrekening 2018)  is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.
De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €58,4 miljoen per 1-1-2019. De nog te maken kosten zijn €26,4 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog €53,4 miljoen.
De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en  hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Nee

Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de jaarschijf van de begroting te melden.

Afwijking investering?

Nee

Uitgangspunt is de GREX per 1-1-2019 die is opgesteld in het kader van de jaarrekening. Saldo contante waarde is €27,64 miljoen negatief.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Behoeft aandacht

Er is een viertal risico’s die in de berekening van het gemeentelijk weerstandsvermogen zijn opgenomen, die niet in de Grondexploitatie zijn op te vangen:

1. Verbreding A1 door Rijkswaterstaat
   Door de verbreding van de A1 loopt de gemeente schade op doordat er minder bedrijventerrein ontwikkeld kan worden. Hierdoor zullen minder grondopbrengsten en exploitatiebijdragen worden gerealiseerd. Er wordt vanuit gegaan dat de gemeente van Rijkswaterstaat een deel niet vergoed krijgt, zijnde €1,22 miljoen, van de totale schade van €1,907 miljoen. Dit is als verliesvoorzieing opgenomen in de GREX. Van het restant risico, €0,686 miljoen wordt een risico van 50% gehangen, wat een netto risico inhoud van €0,343 miljoen.

2. Herziening verouderd exploitatieplan.
   Bij de jaarrekening 2017 is het oorspronkelijke risico op minder exploitatiebijdragen als gevolg van een herziening exploitatieplan als verliesvoorziening opgenomen, met de waarde aan de onderkant van de bandbreedte. Het nog actuele risico wordt beoordeeld op een effect van €1,65 miljoen, met een kans van optreden van 50% betekent dit een netto risico van €0,825 miljoen.

3. Lagere opbrengst grondverkopen door prioriteren van andere (maatschappelijke) doelen waaronder werkgelegenheid en imago:
   Concessies in de grondprijs, extra proceskosten over de gehele looptijd, bruto risico van €1,0 miljoen en een kans van 50% maakt een netto risico van €0,5 miljoen

4. De huidige ontwikkelstrategie in west gaat uit van zelfrealisatie. Door de inefficiëntie van eigendomgrenzen t.b.v. nieuwe kavels, zullen naar verwachting een aantal m2 nooit uitgegeven worden. Het risico wordt in eerste instantie ingeschat op €0,6 miljoen met een kans van 50%. Netto €0,3 miljoen.

Het totaal van de risicobedragen die niet opgevangen kunnen worden binnen de GREX is gecalculeerd op circa €2 miljoen. Aan risico 1 wordt gewerkt in een ambtelijk-bestuurlijk samenspel. Dit risico speelt op de korte termijn (binnen 1 jaar is hier waarschijnlijk duidelijkheid over).
De risico’s 2, 3 en 4 spelen over de gehele looptijd van de GREX (deze loopt tot 2030). Het niet in eigendom hebben van gronden door de gemeente belemmert de ontwikkeling, is de afgelopen jaren gebleken. Hier staan anno 2019 wel weer kansen tegenover omdat, gezien de omvangrijke belangstelling, de kans op snellere uitgifte vergroot wordt. Ieder jaar wordt bij de jaarrekening de GREX vernieuwd.

De grote risico’s  en beheersmaatregelen worden continue gemonitord. De accountantscontrole jaarrekening 2018 is nog niet afgerond. Zij nemen in hun beoordeling bovenstaande opgenomen risico’s mee.

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking totaalplanning?

Op koers

In de GREX is een planning voor de ontwikkelende partijen aangenomen. Dit houdt in dat van alle grondeigenaren de benodigde activiteiten worden verwacht die tot nieuwvestiging van bedrijven gaan leiden.

Planning op hoofdlijnen:

1. Uitgifte, verkoop en woonrijpmaken deel ‘Oost’: 2019-2023;
2. Uitwerken en besluitvorming actualisatie Bestemmingsplan en Exploitatieplan: 2019-;
3. Voorbereidingen ‘West’, planvorming en ontwerp: 2019-2022;  
4. Randvoorwaarden realiseren in ‘West’ als Grondwallen, waterretentie en bufferzones + bouwrijpmaken: 2020-2022;
5. Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2023-2030.

Langjarig is het geprognosticeerde uitgiftetempo 4 ha per jaar. In 2018 is er 6,5 ha gepasseerd bij de notaris. Voor 2019 wordt ook een verkoop van 6 ha voorzien.

Communicatie

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlak bij wonen.
De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.  

Afspraken bedrijventereinen programmering in de regio’s West Overijssel en Stedendriehoek.
In 2019 worden de afspraken bedrijventerreinenprogrammering herzien op basis van hernieuwde ramingen van de vraagontwikkeling. Voor Deventer verwacht men een gemiddelde verkoopsnelheid van circa 4,5 ha per jaar t/m 2030, waarbij het A1 Bedrijvenpark is aangemerkt als regionaal bedrijventerrein (topwerklocatie) met een bovengemiddelde aantrekkingskracht voor de logistieke en industriële sector met een vraag naar (middel)grote kavels. Daarnaast biedt A1 Bedrijvenpark ook ruimte voor de ‘reguliere’ vraag; zeker nu A1 Bedrijvenpark nog het enige uitgeefbare terrein is in Deventer (op een paar kleine restkavels na op de bestaande terreinen). De nieuwe afspraken in zowel West Overijssel als in de Cleantech Regio zullen naar verwachting medio 2019 bestuurlijk worden bekrachtigd.

Op basis van de verkopen in de afgelopen jaren en de lijst geïnteresseerden, reserveringen en opties is ingeschat dat in 2019 6 ha geleverd zal worden op A1 Bedrijvenpark. In de jaren daarna zal de verkoop naar verwachting dalen omdat er in oost onvoldoende grond beschikbaar is om (grotere) bedrijven een plek te bieden. De voorbereidingen voor de ontwikkeling van West worden opgestart. Dit vraagt echter tijd. Hierin schuilt het risico dat de verkoopsnelheid vertraagt, waardoor het verwachte uitgiftetempo niet wordt gehaald. Aandacht voor de mogelijkheid tot uitgifte is daarom van groot belang.